Иллюзия роста: почему рынок недвижимости Казахстана замер вопреки новым ценникам
Советник главы Ассоциации риелторов Нина Лукьяненко объяснила, почему реальная стоимость квадратного метра не растет уже год.
- Средняя цена метра в Казахстане (апрель 2026): 615 933 тенге в новостройках.
- Номинально цены выросли на 15,1%, но фактически рынок стагнирует.
- Стоимость жилья коррелирует с общим ростом цен на товары и услуги.
- Государство поддерживает первичный рынок, из-за чего вторичный сектор теряет позиции.
- В ближайшее время резких скачков не будет, новый виток роста возможен через 3–5 лет из-за демографических факторов.
Свежие данные Бюро национальной статистики РК за апрель 2026 года показывают, что квадратный метр в новостройках Казахстана в среднем стоит 615 933 тенге. За месяц цена поднялась на 0,6%, а если сравнивать с прошлым апрелем, то скачок составил внушительные 15,1%. Однако эксперты советуют не смотреть на эти цифры как на признак ажиотажа.
По словам Нины Лукьяненко, советника президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана, статистика часто путает людей из-за разных подходов к подсчетам. Чтобы понять реальную картину, нужно смотреть на дистанцию в год. В начале 2026 года цифры вели себя непредсказуемо: в январе зафиксировали рост на 2,5%, в феврале он замедлился до 0,2%, в марте составил символические 0,1%, а в апреле – 0,6%. Такие качели говорят скорее о стабильности, чем о каком-то мощном тренде.
«Если смотреть на эти показатели, то видно, что цена в целом никуда не двигается, она находится в режиме колебаний. Если сравнивать с прошлым годом – январь к январю, февраль к февралю – мы видим, что ценник по факту сильно не меняется», – заявила Нина Лукьяненко на брифинге.
Сейчас рынок живет в условиях высокой базовой ставки, которая держится на отметке 18%. Это делает ипотеку дорогой, а покупателей – осторожными. Эксперт призывает разделять номинальный рост и реальную ситуацию. С учетом инфляции и стоимости заемных денег рынок недвижимости Казахстана уже около года находится в состоянии стагнации. Квадратный метр дорожает «на бумаге», но по факту активность остается низкой.
Чего ждать покупателям и продавцам
В ближайшие месяцы резких движений на рынке не предвидится. Недвижимость — такой же товар, как продукты или техника, поэтому ее стоимость будет следовать за общим уровнем инфляции.
«Динамика будет зависеть от инфляции, потому что недвижимость – это такой же товар. Если цены на все товары и услуги будут меняться, то в том же направлении будет меняться и цена на квадратный метр. Серьезных изменений пока не ожидается, предпосылок к этому нет. При этом на рынок недвижимости могут повлиять меры со стороны государства, например, ограничения или, наоборот, облегчения для застройщиков», – отмечает эксперт.
Сейчас основная поддержка от государства идет на «первичку». Льготные программы и инструменты ипотеки заточены под застройщиков. Из-за этого вторичный рынок чувствует себя хуже: продавцам сложнее найти покупателя с наличными или дорогой ипотекой, поэтому старый жилой фонд сейчас проседает.
Однако в долгосрочной перспективе, через 3–5 лет, цены могут снова пойти вверх. Главными двигателями станут демография и миграция – людей в городах становится больше, а значит, спрос на жилье никуда не исчезнет.
Параллельно в стране пытаются решить вопрос доступности жилья через новые проекты. Один из них – проект Shanyraq. Его задача – собрать вместе госорганы, банки, застройщиков и общественные организации, чтобы убрать лишние барьеры и заставить уже существующие жилищные программы работать эффективнее для тех, кто действительно нуждается в крыше над головой.
Высокая базовая ставка Национального банка РК (18%) делает рыночную ипотеку практически недоступной для большинства населения. В таких условиях основными игроками остаются Отбасы банк и государственные программы. Пока стоимость заемных денег не снизится, ожидать массового возвращения покупателей на вторичный рынок не стоит. Застройщики же вынуждены удерживать цены, закладывая в них возросшие расходы на стройматериалы и логистику.