Куда плывет квадратный метр: почему затишье на рынке недвижимости Казахстана обманчиво
Демографическая волна и переселение людей в крупные города запустят новый цикл роста цен на жилье в течение ближайших трех-пяти лет, несмотря на текущий спад продаж и дорогие кредиты.
- Цены колеблются в пределах инфляции, а реальные сделки проходят вяло
- Через 3–5 лет жилье подорожает из-за урбанизации и демографического сдвига
- Дома старше 50 лет теряют покупателей, так как банки не дают на них ипотеку
- Ставка 20% и первоначальный взнос от 30% остаются неподъемными для населения
- Цены в мегаполисах падают в мае из-за отъезда студентов и резко растут к сентябрю
- Единственным безопасным вариантом покупки строящегося жилья остается договор ДДУ
Сейчас на рынке недвижимости Казахстана наступило затишье. Квартиры дешевеют разве что в отчетах, а реальные сделки проходят вяло. Но эксперты предупреждают: это лишь передышка перед новым витком. Через три-пять лет ценники на квадратные метры снова поползут вверх. Советник президента Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко подробно разобрала ситуацию на площадке Региональной службы коммуникаций Алматы. Она отмечает, что рынок замер, а официальные сводки не показывают реальное положение дел.
«Если смотреть на динамику за последние месяцы, мы видим колебания в пределах инфляции. В январе рост был 2,5%, затем 0,2%, 0,1% и 0,6%. Это говорит о том, что рынок по факту стоит на месте. Более того, статистика часто собирается с рекламных цен, а не с реальных сделок, поэтому есть разрыв между официальными цифрами и реальностью», – сказала Лукьяненко.
В будущем квадратные метры неизбежно подорожают. Города растут, люди активно переезжают из регионов в мегаполисы, а дети масштабного беби-бума 2008–2009 годов взрослеют и скоро начнут искать свое первое жилье. Дополнительно на рынок давят ограничения государственных программ. Эра массового изъятия пенсионных накоплений из ЕНПФ завершилась, а лимиты по популярной ипотеке «7-20-25» заставляют покупателей месяцами ждать своей очереди. Новые жилищные проекты от Отбасы банка вроде программ «Отау» и «Наурыз» работают точечно и не могут насытить общий спрос, а коммерческие продукты остаются слишком дорогими.
Старый жилой фонд сейчас переживает не лучшие времена. Коммерческие банки неохотно одобряют кредиты на дома старше 50 лет, из-за чего хрущевки и панельки теряют покупателей.
«Если ипотеку на объект не дают, продавец автоматически теряет большую часть покупателей. А когда спрос падает, цена начинает снижаться. Сейчас вторичное жилье становится менее конкурентным по сравнению с новостройками, потому что застройщики предлагают рассрочки, сниженные ставки, ремонт и другие бонусы», – отметила эксперт.
Прежний резкий взлет цен во многом подстегнули доступные кредиты и пенсионные миллионы, хлынувшие на рынок.
«Когда любой человек может получить дешевую ипотеку, рынок автоматически перегревается. Именно это произошло в период использования пенсионных накоплений. После того как подпитка закончилась, цены начали постепенно откатываться назад. Поэтому льготные программы должны быть адресными и направленными только на социально уязвимые категории населения», – считает она.
Анонсированное снижение ставок по коммерческой ипотеке до 20 процентов вряд ли кардинально исправит ситуацию. Для большинства казахстанцев такие переплаты остаются неподъемными.
«Люди видят новость про снижение ставки и думают, что жилье станет доступнее. Но при ставке 20% переплата все равно остается огромной. Более того, такие условия планируют давать только тем, у кого есть первоначальный взнос свыше 30%. То есть люди, у которых меньше накоплений, по-прежнему будут получать более дорогие кредиты», – подчеркнула Лукьяненко.
В сфере аренды жилья в Алматы и Астане правят сезонные тренды и приток студентов. В начале лета квартиры пустеют, а к осени ценники традиционно взлетают.
«Каждый год в конце мая студенты разъезжаются, и на рынке появляется большое количество свободных квартир экономкласса. А уже к сентябрю начинается новый пик спроса. Даже строительство кампусов и общежитий не обрушит рынок аренды, потому что мегаполисы продолжают притягивать людей за счет работы, бизнеса и внутренней миграции», – сказала она.
В Алматы прошедшие землетрясения заставили людей внимательнее присмотреться к частным домам, но массового исхода из высоток не случилось. Покупатели лишь стали осторожнее выбирать жилье на самых верхних этажах, где сейчас можно выторговать скидку до 10 процентов.
При покупке квартиры в строящемся ЖК эксперт советует жестко придерживаться правил безопасности и не рисковать деньгами. Государство сейчас активно наводит порядок: отзывает лицензии у недобросовестных компаний и даже сносит незаконные объекты.
«Сегодня государство серьезно ужесточило требования к застройщикам, начали приостанавливать лицензии и сносить незаконные объекты. Но главный совет остается прежним: заключать только договор долевого участия. Все остальные схемы – бронирование, инвестирование, совместная деятельность – не дают покупателю полноценной защиты», – заключила Лукьяненко.