Почему аренда квартир в Казахстане больше не приносит легких денег
Чистая доходность от сдачи жилья упала ниже ставок по банковским депозитам, превращая инвестиционную недвижимость исключительно в инструмент сохранения капитала.
- Аренда квартир даёт меньше дохода, чем банковский депозит
- Если брать квартиру в ипотеку под сдачу, каждый месяц придётся доплачивать из своего кармана
- Сдавать посуточно выгоднее, но это полноценная работа, а не пассивный доход
Покупка квартиры ради того, чтобы она сама себя окупала за счет жильцов, больше не работает. В материале Zakon.kz эксперт по рынку недвижимости Эльвира Сагандыкова отмечает, что классическая схема давно осталась в прошлом. Квадратные метры дорожали быстрее, чем росли арендные ставки, поэтому доходность неуклонно снижалась. Такая тенденция характерна для большинства крупных городов, а не только Казахстана.
Как подчеркивает Эльвира Сагандыкова:
«Еще несколько лет назад инвесторы покупали квартиры именно ради стабильного арендного потока. Но сегодня недвижимость все чаще рассматривается всего лишь как способ сохранить капитал».
В Алматы и Астане аренда приносит в среднем 7–9% годовых грязными. Если вычесть налоги, расходы на ремонт, амортизацию мебели, коммунальные услуги и неизбежные простои во время поиска жильцов, чистая доходность падает до 5–7%.
На практике цифры выглядят следующим образом. Квартира стоимостью 45 миллионов тенге при аренде около 300 тысяч тенге в месяц приносит владельцу примерно 3,6 миллиона тенге валового дохода в год. После вычета расходов на руках остается около 2,4–2,8 миллиона тенге чистыми.
Сколько приносит аренда и почему депозиты выгоднее
Немного иначе складываются дела в Шымкенте. Официальная статистика показывает, что с января по апрель арендные ставки там поднялись на 13,1%, а цены на новое жилье выросли на 11,1%. Местный рынок держит баланс лучше, чем алматинский, где стоимость квартир уходит вверх значительно быстрее стоимости аренды.
«Это так же не означает высокой доходности, однако показывает, что давление со стороны перегрева цен там заметно ниже», – комментирует Эльвира Сагандыкова.
Обычные банковские вклады сейчас легко выигрывают конкуренцию у квадратных метров. Максимальная ставка по депозитам в крупнейших банках Казахстана составляет 15–18%. Получается, что простой тенговый вклад выгоднее аренды примерно в два с половиной или три раза.
По словам эксперта, банковский вклад не требует ни поиска арендаторов, ни контроля состояния квартиры, ни ремонта.
Сторонники недвижимости обычно возражают, что квартиры дорожают сами по себе. Но в 2026 году даже рост цен на жилье перестает перекрывать упущенную выгоду. По данным Бюро национальной статистики РК, за январь–апрель 2026 года новые квартиры в Алматы подорожали на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а аренда за те же месяцы поднялась всего на 9,5%.
«Получается, что стоимость покупки жилья увеличивается значительно быстрее арендных ставок. Это ухудшает окупаемость новых инвестиций», – объясняет Эльвира Сагандыкова.
Ипотечный капкан и иллюзия самоокупаемости
Покупка инвестиционной квартиры в обычную коммерческую ипотеку сейчас и вовсе способна увести владельца в минус. Посчитаем вместе с экспертом: жилье стоит 45 миллионов тенге. Вы вносите 30% первоначального взноса и берете кредит под 19–20% годовых. Сумма займа составит 31,5 миллиона тенге, а ежемесячный платеж будет съедать от 510 до 570 тысяч тенге в зависимости от срока кредита. При этом сдать жилье получится примерно за 300 тысяч тенге в месяц.
«Таким образом, может случиться, что собственнику придется доплачивать из своего кармана примерно 210-270 тыс. тенге ежемесячно», – приводит расчет Эльвира Сагандыкова.
Рыночная ипотека больше не стыкуется с инвестиционной арендой, ведь доходы от жильцов не покрывают обязательные платежи банку.
Краткосрок как полноценный бизнес вместо пассивного дохода
Заработать больше можно на посуточной или почасовой сдаче, особенно если управлять сразу несколькими объектами. При высокой загрузке доходность способна достигать 8–12% годовых. Но Эльвира Сагандыкова напоминает, что назвать подобный доход пассивным не получится. Придется развернуть полноценный mini-бизнес: постоянно искать и заселять гостей, заниматься рекламой, уборкой, следить за сохранностью имущества и регулярно делать ремонт.
Рынок жилья в Казахстане перестал быть конвейером для легкого заработка. Квадратные метры помогают стабильно сберечь капитал, но прежней сверхдоходности инвесторам уже не видать.