Новые правила ипотеки с 1 июля: кому в Казахстане перестанут одобрять кредиты на жилье
Покупатели без официальных доходов и крупных накоплений рискуют остаться без собственного жилья.
- С 1 июля банки будут менять ставку по ипотеке в зависимости от размера первого взноса – чем больше своих денег, тем дешевле кредит
- Круг заёмщиков резко сузится: банки начнут учитывать только официальные доходы, что отсечёт самозанятых и людей с серыми зарплатами
- Вторичное жильё может подешеветь на 30-35% от пиковых значений из-за падения платёжеспособного спроса
- Многие казахстанцы уйдут в аренду, а рынок недвижимости станет площадкой для покупателей с крупными накоплениями и высокими официальными доходами
С 1 июля правила ипотечного кредитования в Казахстане серьезно меняются. Как сообщает информационный портал inbusiness.kz, для многих граждан покупка недвижимости станет практически недоступной.
Теперь банки смогут менять ставки в зависимости от первоначального взноса. Логика простая: чем больше своих денег вы вносите сразу, тем дешевле обходится кредит. Но эксперты бьют тревогу. Председатель Федерации недвижимости Ермек Мусрепов считает, что реформа хоть и снизит риски для банковской системы, но сильно сократит число потенциальных заемщиков.
Вот как он описывает ситуацию:
«Государство и регулятор делают акцент на снижении кредитных рисков, однако для значительной части населения это означает ужесточение условий получения займа. Сегодня рынок уже испытывает дефицит платежеспособного спроса. Если банки будут учитывать исключительно подтвержденные доходы и дополнительно ограничивать долговую нагрузку, часть потенциальных покупателей автоматически выпадет из числа заемщиков. Точно оценить количество граждан, которые смогут получить ипотеку после вступления новых правил, невозможно без статистики банков второго уровня. Однако очевидно, что круг потенциальных заемщиков станет уже», – заявил эксперт.
В плюсе останутся только те, кто может сразу внести крупную сумму – например, от 30% стоимости квартиры. Для рядового казахстанца этот порог часто оказывается неподъемным.
Ермек Мусрепов объясняет ситуацию на конкретных цифрах:
«Для многих семей Алматы это становится крайне сложной задачей. Стоимость жилья за последние годы значительно выросла, тогда как доходы населения росли существенно медленнее. Если говорить о квартире стоимостью 35-40 млн тенге, первоначальный взнос в размере 30% составляет уже 10-12 млн тенге. Для большинства семей это результат многолетних накоплений при условии отсутствия серьезных кредитных обязательств», – отметил он.
Вторичное жилье может подешеветь на треть
Труднее всего придется молодым семьям, которые покупают свою первую квартиру, а также самозанятым, людям с частично подтвержденной зарплатой и тем, у кого уже есть другие кредиты. Раньше именно они создавали основной спрос на ипотеку. Теперь же банки будут смотреть только на официальные доходы.
«Практика показывает, что для приобретения квартиры среднего ценового сегмента в Алматы семье необходимо иметь стабильный официальный доход, позволяющий обслуживать ипотечный платеж без превышения установленных нормативов долговой нагрузки. После введения новых требований роль официально подтвержденного дохода станет определяющей», – считает глава Федерации недвижимости.
Рынок начал остывать еще до вступления новых правил. Высокие проценты и закредитованность уже уронили покупательскую активность. Эксперты прогнозируют, что во втором полугодии количество сделок продолжит падать двузначными темпами. Из-за этого отдельные категории недвижимости начнут терять в цене.
«Рынок уже вошел в фазу ценовой коррекции. В первую очередь это может затронуть вторичное жилье и объекты с завышенной стоимостью, где цены способны снизиться на 30-35% по сравнению с пиковыми значениями последних лет», – прогнозирует Ермек Мусрепов.
Новостройки теряют покупателей, а люди уходят в аренду
Кризис спроса ударит и по первичному рынку, который сильно зависит от ипотечников. Если кредиты станут недоступными, застройщики столкнутся с падением продаж и зависшими объектами. Чтобы хоть как-то стимулировать покупателей, строительным компаниям придется чаще предлагать скидки и рассрочки.
Эксперт предупреждает о риске опасной цепной реакции:
«Особую обеспокоенность вызывает риск формирования цепной реакции: меньше ипотек – меньше покупателей, меньше покупателей – больше непроданных квартир, больше непроданных квартир – сильнее давление на цены. Если эта тенденция сохранится, рынок может столкнуться с самым серьезным испытанием за последние годы. В ближайшей перспективе главным фактором станет уже не объем предложения жилья, а наличие платежеспособного покупателя, которого на рынке становится все меньше».
В итоге многим казахстанцам придется отложить мечту о собственной ипотеке. Одни не пройдут жесткий фильтр по доходам, другие не соберут нужный первоначальный взнос. Спрос плавно перетечет на рынок аренды, особенно в крупных мегаполисах вроде Алматы и Астаны. Главным итогом реформы станет серьезное расслоение: рынок недвижимости окончательно превратится в площадку для тех, у кого есть большие официальные доходы и солидные накопления.