Цены на жилье в Казахстане замерли: отчет Нацбанка за первый квартал 2026 года
Регулятор считает, что рынок недвижимости стабилизировался, а стоимость квартир соответствует реальным доходам населения. При этом спрос на ипотеку продолжает бить рекорды благодаря льготным госпрограммам.
- Рост цен на вторичное жилье в Казахстане в 2026 году упал до 0,6%.
- Средняя ставка по ипотеке в марте 2026 года зафиксирована на уровне 10%.
- Программы «Наурыз» и «Наурыз Жумыскер» остаются главными драйверами
- За прошлый год выдано ипотечных займов на 2,4 трлн тенге (рост на 16,7%).
Нацбанк РК проанализировал ситуацию на рынке жилья и пришел к выводу, что опасаться перегрева не стоит. Хотя ипотеку стали брать чаще, рост цен в начале 2026 года заметно затормозил. По мнению экспертов банка, сейчас рынок живет не столько за счет базовой ставки, сколько благодаря мощной господдержке.
«Изменение базовой ставки влияет на рынок недвижимости, в том числе через стоимость ипотечного кредитования. Однако в текущих реалиях казахстанского рынка этот механизм работает не в полной мере. Главную роль играют льготные государственные программы кредитования с более низкими ставками», – сообщили в Нацбанке.
Основными игроками остаются Отбасы банк и операторы госпрограмм. Именно они диктуют условия. За последние два года средние ставки по ипотеке держались в районе 8,6–11,5%. В марте 2026 года средний процент составил ровно 10%.
Как менялись ипотечные ставки
Весь 2025 год стоимость кредитов плавно снижалась, но в начале 2026 года произошел небольшой откат. Статистика по месяцам выглядит так:
- начало 2025 года: около 11,4%;
- март 2025: 10,6%;
- лето 2025: самый низкий уровень, 8,6–9,4%;
- конец 2025: рост до 9,9%;
- февраль 2026: локальный пик 10,7%;
- март 2026: возврат к 10,0%.
Несмотря на эти прыжки, регулятор называет ситуацию стабильной.
Признаки перегрева и реальные цифры
Главный аргумент Нацбанка против версии о пузыре – резкое замедление ценовой динамики. Цифры говорят сами за себя. В конце 2025 года вторичка подорожала сразу на 5%, а уже в первом квартале 2026 года рост составил всего 0,6%. Новостройки тоже притормозили: с 3,9% до 3,7%.
«В I квартале 2026 года темпы роста цен на рынке жилой недвижимости стабилизировались. Динамика цен на жилую недвижимость по отношению к доходам населения остаётся относительно стабильной с середины 2023 года. Таким образом перегрева на рынке жилой недвижимости не наблюдается», – отметили в регуляторе.
Ипотечный бум на 2,4 триллиона
Даже при спокойных ценах казахстанцы стали активнее занимать деньги на жилье. За 2025 год банки выдали ипотеку на 2,4 трлн тенге. Это на 16,7% больше, чем годом ранее.
Локомотивами спроса стали программы «Наурыз» и «Наурыз Жумыскер». В Нацбанке уверены, что рынок смог быстро адаптироваться к новым условиям даже после пересмотра предельной ставки (ГЭСВ).
Помимо льгот, на стоимость квадрата влияют инфляция и подорожание стройматериалов. Квартиры в Казахстане все еще воспринимают как надежный способ спасти накопления, поэтому спрос остается высоким.
Прогнозы
Важно учитывать, что позиция регулятора расходится с мнением участников рынка. Многие риелторы и независимые аналитики считают, что перегрев уже случился. По их версии, льготные программы искусственно раздули спрос, который не подкреплен реальной покупательской способностью без помощи государства. Эксперты прогнозируют, что к концу 2026 года рынок неизбежно остынет, хотя это и не гарантирует обвала цен.