Ремонт по строительным нормам: что разрешено и что запрещено менять в казахстанских квартирах

Прежде чем ломать стены и переносить коммуникации, важно чётко различать обычный ремонт и конструктивные изменения. В Казахстане за незаконную перепланировку грозят штрафы и проблемы с недвижимостью. Разберём, что разрешено, что требует оформления, а что делать категорически нельзя.

Что считается перепланировкой

Некоторые собственники не понимают, где заканчивается обычный ремонт и начинается перепланировка, требующая согласования. По законодательству Казахстана, перепланировка – это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт недвижимости.

Правовые вопросы регулируются:

• Законом РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»;
• Законом РК «О жилищных отношениях»;
• строительными нормами;
• правилами оказания государственных услуг в сфере архитектуры и градостроительства.

Перепланировкой считаются:

• перенос или демонтаж перегородок;
• изменение площади комнат;
• перенос дверных проёмов;
• объединение помещений;
• изменение конфигурации кухни или санузла;
• устройство новых проёмов;
• объединение лоджии с комнатой;
• перенос инженерных коммуникаций.

При этом в Казахстане важно различать перепланировку, переоборудование и реконструкцию.

Чем перепланировка отличается от переоборудования и реконструкции

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры: перенос перегородок, объединение комнат и изменение площади помещений.

Переоборудование – это изменение инженерных систем: перенос сантехники, газовой плиты, изменение электросетей и замена инженерного оборудования.

Реконструкция – это серьезные изменения, затрагивающие несущие конструкции, фасад и параметры здания. Например, устройство проёма в несущей стене, расширение балкона или изменение фасада. От типа работ зависит необходимость проекта, порядок оформления и перечень документов.

Что можно делать без сложного согласования

Не каждый ремонт требует прохождения полноценной разрешительной процедуры. Работы, не затрагивающие несущие конструкции, инженерные сети, общедомовое имущество и фасад здания, оформляются по упрощённой процедуре либо не требуют отдельного разрешения.

К таким работам относятся:

• косметический ремонт и замена отделки;
• установка встроенной мебели;
• замена дверей без изменения проёмов;
• монтаж лёгких конструкций;
• замена напольного покрытия;
• установка натяжных потолков.

Если после ремонта конфигурация квартиры изменилась и перестала соответствовать техпаспорту, собственнику все равно понадобится оформление изменений. Именно поэтому даже демонтаж ненесущих перегородок не всегда является свободной процедурой. В отдельных случаях потребуется эскизный проект и внесение изменений в техническую документацию.

Когда обязательно нужно разрешение

Согласование требуется, если работы затрагивают несущие конструкции, фасад здания, инженерные сети, вентиляцию, газовое оборудование и общедомовое имущество.

В таких случаях требуется:

1. Техническое обследование.
2. Проект или эскизный проект.
3. Подача документов и получение согласования.
4. Оформление изменений после завершения работ.

В отдельных случаях могут потребоваться технический надзор, авторский надзор и уведомление органов ГАСК (Государственного архитектурно-строительного контроля).

Эскизный проект или проект перепланировки?

Для перепланировки требуется эскизная или проектная документация – в зависимости от характера и сложности работ.

На практике в Казахстане используются понятия: эскиз, эскизный проект, технический проект (проект перепланировки) или проектная документация. Какой именно документ потребуется, зависит от сложности работ, изменения инженерных сетей и требований конкретного акимата или управления архитектуры.

Эскизный проект чаще используют при относительно простой перепланировке, когда не затрагиваются несущие конструкции и конструктив здания, а работы не требуют сложных расчетов. Обычно это графическая схема изменений: plan до и после, перегородки, проёмы, конфигурация помещений.

Проект перепланировки (технический проект) необходим, если работы сложнее и затрагивают несущие конструкции, инженерные системы или элементы реконструкции. Здесь требуется подробная проектная документация с техническими решениями и расчётами.

Популярные виды перепланировки в Казахстане: что делают чаще всего и чем это грозит

На вторичном рынке и в новостройках Казахстана сложился свой «топ» перепланировок. Разберем самые частые решения и их подводные камни.

Объединение кухни и гостиной

Главный тренд в небольших квартирах и евродвушках. Но если кухня газифицирована, просто снести стену не получится – это нарушение норм безопасности. Чтобы узаконить перепланировку, придется установить плотно закрывающуюся дверь или раздвижную перегородку вместо демонтированной стены.

Присоединение лоджии

Самый рискованный вариант по оценкам банков и юристов. Чаще всего собственники спорят именно из-за вмешательства в фасад, нарушения теплового контура здания и переноса радиаторов. Учтите: полностью объединять комнату с лоджией без официального проекта и согласования нельзя. Даже безобидный на первый взгляд демонтаж оконного блока с утеплением требует оформления.

Увеличение санузла

Обычно ванную расширяют за счет коридора или кладовки. Здесь важно правило: «мокрые зоны» не должны находиться над жилыми комнатами соседей снизу. Любые работы требуют качественной гидроизоляции и акта на скрытые работы.

Перенос дверных проемов

Если вы планируете передвинуть проем в капитальной стене, согласование обязательно. Самодеятельность здесь недопустима.

Стоп-лист: что категорически нельзя делать

Закон запрещает следующие виды перепланировок – за них грозят штрафы и предписания вернуть всё в исходное состояние:

1. Затрагивать несущие конструкции. Особенно это критично в панельных домах. Любое вмешательство требует технического обследования.
2. Нарушать вентиляцию. Нельзя убирать или перекрывать вентиляционные шахты и каналы.
3. Переносить инженерные сети без проекта. Газовое оборудование, стояки отопления и водоснабжения переносить самовольно запрещено. Вынос радиаторов на лоджию или балкон не узаконят.
4. Менять фасад здания. Любые изменения внешнего облика дома, расширение или создание новых проемов без согласования незаконны.

Как узнать, несущая ли перед вами стена?

Определить тип стены на глаз (по толщине) невозможно. Не рискуйте: для этого нужен технический паспорт дома, проектная документация или официальное заключение специалиста по техобследованию.

Совет экспертов: не ориентируйтесь на ремонт соседей. В панельных домах советской постройки нагрузка распределяется между элементами жестко, и даже маленький проем в неудачном месте влияет на устойчивость всего здания. Начинайте работы только после расчетов от лицензированных проектировщиков.