Ипотека по новым правилам: почему ставка 20% не спасет рынок недвижимости
Порог в 30% для первоначального взноса может сделать покупку жилья недоступной мечтой для большинства казахстанских семей.
- АРРФР рассматривает предельную ставку по ипотеке 20% годовых при первом взносе 30%.
- Это станет барьером для большинства казахстанцев.
- Эксперты прогнозируют падение спроса на жильё в Алматы и Астане из-за сложности накопления 10–20 млн тенге.
- Банки могут отказаться от ипотеки без госсубсидий.
В Казахстане готовятся изменить правила игры на рынке жилищных займов. Национальный банк и Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) обсуждают новые предельные ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Глава агентства Мадина Абылкасымова подтвердила: власти рассматривают вариант, при котором максимальную ставку по ипотеке зафиксируют на уровне 20% годовых. Но есть условие – покупатель должен сразу внести не менее 30% от стоимости квартиры.
Ставка ниже, доступность прежняя
Бизнес-трекер Геннадий Ким считает, что снижение планки до 20% ситуацию не изменит. Сейчас банки предлагают займы под 22–24%, и разница в два-четыре процента не сделает жилье доступнее для большинства граждан. По словам эксперта, в первые годы платежи почти полностью уходят на погашение банковских процентов, а сумма основного долга тает крайне медленно. В итоге ипотека остается инструментом только для тех, кто уже накопил приличный капитал или имеет стабильно высокий доход.
Ловушка первоначального взноса
Главным барьером станет даже не процент, а требование иметь на руках 30% от цены жилья.
«Накопить более 10–20 миллионов тенге на первоначальный взнос для многих семей будет практически невозможно», – отмечает Геннадий Ким.
Такой финансовый ценз заставит банки еще строже отсеивать клиентов. Кредиторы будут выбирать только самых устойчивых заемщиков, что неизбежно охладит спрос. Вместо покупки собственной квартиры многие казахстанцы будут вынуждены годами оставаться на рынке аренды, пытаясь собрать деньги на входной билет в ипотеку.
Риски для экономики и застройщиков
Экономист Арман Байганов видит в жестких ограничениях ставок обратный эффект. При текущей высокой базовой ставке Нацбанка коммерческим финансовым институтам станет невыгодно выдавать ипотеку на рыночных условиях.
«При высокой базовой ставке коммерческим банкам будет сложно выдавать ипотеку на рыночных условиях. В результате некоторые банки второго уровня могут отказаться от ипотечных программ без государственного субсидирования», – предупреждает Байганов.
Если банки начнут сворачивать программы, пострадает строительный сектор. Меньше покупателей – меньше новых домов, при этом доступность квадратных метров для обычного человека никак не улучшится.
В поиске альтернатив
Пока рынок ждет окончательного решения, покупатели начинают присматриваться к другим вариантам. В тренде могут оказаться программы рассрочки от застройщиков и системы жилищных сбережений. По мнению экспертов, люди будут искать гибкие условия: меньший первый взнос или возможность платить частями без жесткого банковского прессинга.
В АРРФР подтверждают, что поддерживают накопительную ипотеку. Суть проста: сначала клиент дисциплинированно копит деньги на депозите в банке, а затем получает кредит по сниженной ставке.
Решение на паузе
Мадина Абылкасымова подчеркнула, что окончательный вердикт по ставкам и взносам еще не вынесен. Регуляторы понимают риски.
«Новые правила действительно могут снизить доступность ипотеки для населения, поскольку далеко не все граждане имеют возможность накопить 30% от стоимости жилья на первоначальный взнос», – резюмировала глава АРРФР.
Для рынка недвижимости наступают времена неопределенности: если правила ужесточат, строительным компаниям и банкам придется полностью пересматривать свои стратегии, чтобы не остаться без клиентов.