Дешевая ипотека только для избранных: почему банки РК начнут массово отказывать в кредитах
С июля банки ограничат аппетиты по ставкам, но из-за жесткого отбора заемщиков одобрять будут лишь каждую шестую заявку.
- Снижение ставки до 20% заставит банки жестко отсеивать клиентов. Получить кредит сможет лишь каждый шестой.
- Из-за лимитов Отбасы банка квартиры старше 1966–1976 годов будет крайне сложно продать или купить в ипотеку.
- Основным инструментом покупки на первичном рынке станут программы от застройщиков, а не банковские займы.
- Если жилье нужно сейчас, лучше брать кредит и позже сделать рефинансирование, так как цены вряд ли упадут.
С 1 июля в Казахстане меняются правила игры на ипотечном рынке: максимальную ставку (ГЭСВ) снижают с 25% до 20%. Многим кажется, что теперь жилье станет доступнее, а кредиты – выгоднее. Однако эксперты Krisha.kz смотрят на ситуацию иначе. Цифры в договорах действительно станут приятнее, но путь к заветным квадратным метрам для большинства казахстанцев может закрыться.
Руководитель направления офлайн-продаж недвижимости Krisha.kz Имран Османов напоминает, что банки начали готовиться к такому повороту событий еще прошлым летом.
«Попытки снизить ставку уже были в июне 2025 года, тогда реакция банков была неоднозначной. Часть из них временно прекратила прием ипотечных заявок», – сказал Имран Османов.
Когда доходность падает, финансовые организации включают защитные механизмы. Скорее всего, нас ждет «закручивание гаек»: требования к доходам вырастут, а проверки станут максимально придирчивыми. Статистика Ассоциации финансистов Казахстана уже подтверждает этот тренд. В 2024 году банки одобряли около 37% заявок, сейчас этот показатель упал до 24%. После введения новых лимитов по ставкам рынок ожидает падения уровня одобрения до 15–18%. Проще говоря, из десяти человек заем одобрят только одному или двум.
В такой ситуации Отбасы банк еще прочнее закрепит свое лидерство. Сейчас он и так контролирует около 70% рынка. Его система строительных сбережений живет по своим правилам и меньше зависит от общих ограничений ГЭСВ. Но и здесь есть свои подводные камни, особенно для тех, кто присматривает квартиру в старом фонде. У банка жесткие требования к году постройки:
- кирпичные и монолитные дома должны быть не старше 1966 года;
- панельные – не старше 1976 года.
В итоге владельцам старых квартир будет сложнее найти покупателя, а вторичный рынок рискует заметно просесть.
Экономист Эльдар Шамсутдинов рассматривает эти изменения как естественное охлаждение рынка после долгого перегрева.
«Снижение ГЭСВ – это часть цикла ужесточения кредитования. Банки будут работать только с более надежными заемщиками, поэтому доступность ипотеки снизится. Это логично на фоне охлаждения экономики после периода перегрева», – отметил экономист.
Безупречные заемщики с официальной зарплатой и чистой кредитной историей действительно выиграют – для них деньги станут дешевле. Но таких людей на рынке немного. Остальным придется искать альтернативы: например, рассрочки от застройщиков, которые сейчас активно развиваются. При этом важно понимать, что застройщики часто закладывают свои проценты в стоимость «квадрата», что продолжает тянуть цены на первичку вверх. Вторичное же жилье на этом фоне может стагнировать, хотя продавцы до последнего будут держать цену – так работает психология рынка.
Государство сейчас старается тратить меньше, чтобы сбить общий спрос и замедлить инфляцию. Но лишних денег в экономике все еще много, так что процесс прихода цен в норму затянется.
Если вы планируете покупку для себя, а не для перепродажи, эксперты советуют не ждать «идеального момента». Цены вряд ли резко пойдут вниз, а любую дорогую ипотеку в будущем можно рефинансировать на более выгодных условиях, когда ставки в стране окончательно стабилизируются.